Site icon Thumbsup

รู้จักกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมภาพรวมตลาดปี 2019

thumbsupteam

ในช่วงปลายเดือนเมษายนนี้ ผู้อ่าน Thumbsup จะได้พบกับคอลัมน์บทความ-บทสัมภาษณ์เกี่ยวกับธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์ในไทย” เราได้เตรียมเนื้อหาที่น่าสนใจไม่ว่าจะเป็น

รับรองว่าบทความ-บทสัมภาษณ์ของเราร้อนแรง รอบด้าน และทันเทรนด์ธุรกิจอย่างแน่นอน

แต่ตอนนี้เราขอปล่อยเกริ่นนำเรียกน้ำย่อยเพื่อปูพื้นเรื่อง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ผ่านข้อมูล-ภาพที่เราเตรียมมาให้กันก่อนนะครับ

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” คืออะไร?

อสังหาริมทรัพย์ในทางกฎหมาย ประกอบด้วย

ส่วน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” เป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินในรูปแบบต่างๆ หรือมีการจัดสรรที่ดิน หรือก่อสร้างอาคารขึ้นมา แบ่งเป็นห้องชุด หรือแบ่งให้เช่าเป็นส่วนๆ เพื่อการค้า เป็นต้น

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์

การประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบ่งแยกเป็น 5 กลุ่มหลักๆ ตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

  1. อสังหาริมทรัพย์เพี่อการเกษตร เช่น สวนเกษตร หรือการจัดสรรที่ดินเพื่อการทำการเกษตรเป็นหลัก
  2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เช่น โครงการที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารชุด อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ฯลฯ
  3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น มินิออฟฟิศ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม ตลาดสด อาคารจอดรถให้เช่า ฯลฯ
  4. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม เช่น มินิแฟคตอรี่ สวน อุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรม (พื้นที่โรงงานอุตสาหกรรมที่พัฒนาโดยภาคเอกชน) นิคมอุตสาหกรรม (พื้นที่โรงงานพัฒนาโดยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยหรือร่วมกับภาคเอกชนดำเนินการ) ฯลฯ
  5. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น โรงแรมตามอากาศ รีสอร์ตอาคารชุดตากอากาศ ฯลฯ

ลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีหลายรูปแบบ ลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เราสามารถแยก ออกเป็นประเภทใหญ่ๆ ได้ ดังนี้

1.การซื้อขายทั่วไป

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นการซื้อขายที่มีลักษณะคล้ายกับการซื้อขายในธุรกิจอื่นๆทั่วไป เช่น การซื้อมาแล้วขายไป ผลตอบแทนหรือส่วนต่างที่ได้คือกำไร ต่างกันที่การซื้อขายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในทางกฎหมายกำหนดให้ต้องทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิที่แสดงตัวผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นๆ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหา

2. การปล่อยเช่า

การปล่อยเช่าเป็นช่องทางการลงทุนขั้นพื้นฐาน แบบมีอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว เช่น คอนโด บ้าน ที่ดิน โกดัง ซึ่งสามารถเอามาปล่อยให้คนอื่นเช่าได้ การเช่าส่วนใหญ่เป็นแบบรายเดือนและมีการทำสัญญาเช่าที่ชัดเจน ถ้าทำเลปล่อยเช่าดี จะสร้างกำไรได้สูงมาก เช่น ที่อยู่อาศัยก็ต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้า-ป้ายรถเมล์-ใกล้ทางด่วน ทำให้เดินทางสะดวก รวมถึงมีอาหารการกินเยอะหาง่าย เป็นต้น

3. การเป็นนายหน้าซื้อขายหรือเช่า

การเป็นนายหน้า การเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนการจับเสือมือเปล่า เราไม่ต้องมีที่ดินเอง เพียงแค่จับคนที่ต้องการขาย และคนที่ต้องการซื้อมา Match กันให้ได้เราก็จะได้เปอร์เซ็นต์จากการเป็นตัวกลางดำเนินการ รายได้จากการเป็นนายหน้าอยู่ที่ 2-4 เปอร์เซ็นต์จากราคาขาย และขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ได้ทำสัญญาไว้ด้วย

4. การลงทุนแบบเก็งกำไร

การลงทุนแบบเก็งกำไรมีหลายรูปแบบ ตัวอย่างเช่น การซื้อคอนโดในระหว่างการสร้างหรือช่วงซื้อใบจอง เมื่อคอนโดใกล้จะสร้างเสร็จยิ่งมีคนเข้ามาดูเรื่อยๆ และถ้าลูกค้าสนใจห้องที่เราเป็นเจ้าของก็มีโอกาสขายได้สูง แต่การลงทุนแบบเก็งกำไรนี้ก็มีเทคนิคมากมาย จึงควรหาความรู้เพิ่มเติมด้วยจะทำให้เรามีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น

5. การประมูลจากกรมบังคับคดี

การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากกรมบังคับคดีจะทำให้เราได้ของราคาถูกกว่าท้องตลาด โครงสร้างมีสภาพดีใช้ได้ เหตุผลเนื่องจากส่วนใหญ่เจ้าของร้อนเงินทำให้เราได้ต้นทุนมาในราคาถูก เมื่อได้มาแล้วเราอาจ Renovate ใหม่เพื่อให้เช่า หรือขายต่อก็ได้

เทียบรายได้อสังหาฯ เจ้าใหญ่

หากลองเทียบรายได้จากอสังหาแต่ละเจ้าแล้วจะพบว่ามีสัดส่วนรายได้-กำไร ที่ต่างกันเยอะ ลองมาดูกันว่าแต่ละเจ้าเป็นอย่างไรบ้าง

รายได้ ปี 2017

รายได้ 2018

กำไรสุทธิปี 2017

กำไรสุทธิปี 2018

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2019

ข้อมูลจากศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี (TMB Analytics) ของธนาคารทหารไทย เผยผลการวิเคราะห์ปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อสังหาริมทรัพย์ปี 2562 โดยคาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะขยายตัว 2-3 เปอร์เซ็นต์

ส่วนปัจจัยบวกที่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 เช่น นโยบายบ้านล้านหลังที่จะมากระตุ้นที่ตลาดอยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อต่ำ รวมไปถึงโครงการรถไฟฟ้าทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และแผนพัฒนา EEC บริเวณภาคตะวันออก

ส่วนปัจจัยลบที่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 เช่น การชะลอการลงทุนของนักลงทุนชาวต่างชาติ ปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นตามนโยบาย 1.75% นโยบายเพิ่มเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2-3 และอัตราหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เป็นต้น

อุปสงค์-อุปทานของอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ

อุปสงค์-อุปทานค่าเช่าของพื้นที่ห้าง

ข้อมูลการสำรวจของ Nexus ระบุว่า ตลาดศูนย์การค้ายังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากตลาดศูนย์การค้านั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ การบริโภคของภาคเอกชน รวมไปถึงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว

ส่วนราคาค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าในย่านศูนย์กลางทางการค้าอย่างบริเวณถนนพระราม 1 และพร้อมพงษ์ ที่มีการแข่งขันสูงนั้น ทำให้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 3,900 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในขณะที่ราคาเสนอให้เช่าพื้นที่สูงที่สุดของย่านนี้สูงทะลุถึง 5,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน จากการเสนอราคาพื้นที่บริเวณชั้น G ของห้างสยามพารากอน

นอกจากนี้โซนนอกศูนย์กลางการค้าอย่างไอคอนสยามซึ่งตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาก็มีราคาเสนอเช่าพื้นที่ที่สูงเช่นเดียวกัน โดยสูงมากกว่า 5,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน นับว่าเป็นสถิติใหม่ของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำหรับตลาดศูนย์การค้าในกรุงเทพ

การสำรวจของเน็กซัสฯ พบว่าพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่าที่เกิดขึ้นใหม่ของไตรมาสนี้ มาจากไอคอนสยามและเกตเวย์ แอท บางซื่อ ที่เพิ่งมีการเปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา และคาดว่าจำนวนพื้นที่ของศูนย์กลางการค้าให้เช่าในปีหน้าจะมีมากถึง 240,000 ตารางเมตร

จากการคาดการณ์ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยและการท่องเที่ยวในปีหน้านั้นยังคงมองเป็นปัจจัยบวก โดยทางสภาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวมีการคาดการณ์ว่าจำนวนนักท่องเที่ยว ณ สิ้นปี 2561 จะเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาถึง 5.08% หรือคิดเป็นจำนวนทั้งสิ้น 37.2 ล้านคน

เนื่องจากลักษณะนิสัยของคนไทยที่นิยมไปซื้อของที่ร้านค้าด้วยตัวเองและสภาพอากาศที่ร้อน ทำให้ศูนย์การค้าได้รับความนิยมเป็นอย่างมากสำหรับคนไทย

แต่สำหรับตลาดในปัจจุบันที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการมีความจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของตัวเอง ให้สามารถดึงดูดลูกค้าและเพิ่มยอดขายได้มากขึ้น เช่น การออกแบบ ไลฟ์สไตล์ สิ่งอำนวยความสะดวก ความปลอดภัย และแพลตฟอร์ม จะมีส่วนช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดอยู่ในตลาดได้

อุปสงค์-อุปทาน-ยอดขายคอนโดฯ

ข้อมูลของ Nexus ระบุว่า ในปี 2561 ราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จาก 130,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 140,600 บาทต่อตารางเมตร โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ไปอยู่ที่ 231,000 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมือง 7% ไปอยู่ในระดับราคา 113,200 บาทต่อตารางเมตร

ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มเฉลี่ยเพียง 1% เป็น 73,500 บาทต่อตารางเมตร เท่านั้น สำหรับแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เริ่มเห็นการปรับตัวขึ้นในอัตราที่ลดลงบ้าง ซึ่งก็น่าจะเกิดจากการที่ผู้ประกอบการเริ่มเห็นแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงมากในตลาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

เช่นในปี 2561 ทำเลหลังสวนปทุมวัน ราคาปรับขึ้นเพียง 3% หรือในโซนธนบุรี เพชรเกษมเองซึ่งเป็นทำเลที่มีขอบเขตค่อนข้างกว้างมาก ราคาก็ปรับเพิ่มเพียง 1%

แต่ไม่ได้หมายความว่าสินค้าคุณภาพดีขึ้นที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้นั้นราคาจะไม่มีโอกาสขยับตัวสูงขึ้นได้ ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ

สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 นั้น เชื่อว่าในส่วนของอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาที่ประมาณ 53,000 หน่วย

ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้

สำหรับรูปแบบของการพัฒนาสินค้าก็จะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่นคอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือ คนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น

รวมถึงโครงการ mixed used ที่ผสมผสานคอนโดมิเนียมเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน

อุปสงค์-อุปทาน-ค่าเช่าของสำนักงานในกรุงเทพฯ

ข้อมูลของ Nexus ระบุว่า  ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า เกรด เอ และ เกรดบี ในกรุงเทพ มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.1 ล้านตารางเมตร โดยพบว่า ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งเรื่องของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้นและอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำ

จากข้อมูลในไตรมาส 4 ปีนี้ เห็นได้ว่าอุปทานของอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพ ลดลงเล็กน้อย เนื่องมาจากมีบางอาคารอยู่ระหว่างการปิดปรับปรุงให้มีความทันสมัย ปลอดภัย สะอาด และสะดวกสบายมากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้เช่าในตลาด

สำหรับตลาดพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่านั้นยังคงมีความต้องการสูงจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำงานร่วม (co-working space) และสำนักงานพร้อมบริการ (serviced-office) ที่กำลังได้รับความนิยม ทำให้อัตราว่างของพื้นที่เช่าในช่วงไตรมาสนี้ลดลงเหลือเพียง 4% เท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสำนักงานเกรดเอใหม่ๆ จะได้รับความสนใจจากผู้เช่าเป็นอย่างมาก

ในส่วนของราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพ เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่านั้น พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน นับเป็นสถิติใหม่ในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของกรุงเทพ

ยิ่งไปกว่านั้นสำหรับบางอาคารที่ตั้งอยู่บนถนนวิทยุหรือเพลินจิต อย่างเช่น อาคารเกษร ทาวเวอร์ และปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ที่สามารถทำราคาค่าเช่าได้สูงถึง 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่สูงที่สุด ณ ขณะนี้

แต่อย่างไรก็ตาม ในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1 ล้านตารางเมตร หรือประมาณ 25% ของพื้นที่ที่มีอยู่ในตลาด ณ ปัจจุบัน อาจส่งผลให้มีอัตราว่างของพื้นที่ให้เช่าสูงขึ้นจากเดิมถึง 2 เท่า โดยจะมีอัตราว่างของพื้นที่ประมาณ 10% จากเดิมที่มีเพียง 4-5% เท่านั้น ถือว่าเป็นอัตราว่างที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี และอาจส่งผลให้อัตราการขึ้นราคาค่าเช่ามีการปรับตัวช้าลงอีกด้วย

หากเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้น ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพ จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้นอย่างแน่นอน อาจส่งผลให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลง โดยจำนวนอุปทานที่มีมากขึ้นในตลาดจะทำให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตามถึงแม้ว่าอัตราว่างของพื้นที่เช่าจะสูงถึง 10% ก็จริง แต่นั่นก็ไม่ได้หมายความว่าจะทำให้เกิดอุปทานล้นตลาด เนื่องจากอัตราว่างของพื้นที่ประมาณ 10% ยังอยู่ในระดับที่น่าพอใจเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองสำคัญอื่นๆ ทั่วโลก

จากการสำรวจของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นบริษัทพันธมิตรของเน็กซัสฯ พบว่า ในประเทศกลุ่ม APAC มีอัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10% หรือแม้แต่ในสหรัฐอเมริกาก็ยังมีอัตราว่างของพื้นที่ถึง 13.3% ดังนั้น หากกรุงเทพมีอัตราว่างของพื้นที่ให้เช่าที่ประมาณ 10% ก็ถือว่ายังอยู่ในระดับที่ปกติ

เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการเรื่องการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ (Loan-To-Value: LTV)  มาตั้งแต่ปีที่แล้ว เพราะมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเปราะบางและส่งสัญญาณที่ไม่ดีออกมา และได้บังคับใช้หลักเกณฑ์ดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

การวางดาวน์ซื้ออสังหาริมทรัพท์ที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท

การวางดาวน์ซื้ออสังหาริมทรัพท์ที่ราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป

* ใช้กับสินเชื่อที่มีการทำสัญญากู้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 62 ขึ้นไป และยกเว้นให้กับกรณีทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 61

โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบประชาชนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะไม่บังคับใช้กับการกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง รวมทั้งจะไม่กระทบการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง ทั้งนี้การรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยในทุกกรณีให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน

ที่มา : Greed is Goods, Thumbsup, DDproperty, Nexus, โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) และศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี (TMB Analytics)

อ่าน Thumbsup Scoop ประจำเดือนเมษายน 2562