Writer: 
Share
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2026 คำถามสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต่างเฝ้ารอคำตอบคือ “เราผ่านจุดต่ำสุดไปหรือยัง?” และ “ทิศทางข้างหน้าจะเป็นอย่างไร?”
จากการวิเคราะห์ข้อมูลล่าสุด ภาพรวมของปี 2026 อาจไม่ใช่ปีแห่งการ “เติบโตแบบก้าวกระโดด” แต่เป็นปีแห่งการ “ทรงตัวและปรับฐาน” ภายใต้แรงกดดันจากสภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply) ที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่แก้ไม่ตกในระยะสั้น Thumbsup สรุป Insight สำคัญที่จะเป็นเข็มทิศให้กับภาคธุรกิจ ดังนี้
เจาะลึกตลาด Office Building: แรงกดดันจาก Global Macro และแผลเป็นทางเศรษฐกิจ
ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า (Office Market) ในปี 2026 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ภาวะ “ทรงตัว” (Stagnant) อย่างชัดเจน โดยคาดการณ์ว่าอุปสงค์ (Demand) จะขยายตัวเพียงเล็กน้อยในระดับ +0% ถึง +1% YOY เท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างต่ำและใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า
ทำไม Demand ถึงไม่โต?
ปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งการเติบโตของพื้นที่สำนักงานมาจากทั้งปัจจัยภายนอกและภายใน:
- Foreign Investors & Trade War: แม้ว่าตัวเลขการขอรับส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2025 จะดูสวยหรูและอยู่ในระดับสูง แต่ในความเป็นจริง การตัดสินใจเช่าพื้นที่จริง (Real Demand) กลับชะลอตัวลง สาเหตุหลักมาจากความไม่แน่นอนของ “สงครามการค้า” (Trade War) และนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ทำให้นักลงทุนต่างชาติเลือกใช้กลยุทธ์ “Wait and See” หรือชะลอการลงทุนเพื่อรอดูความชัดเจนของทิศทางลม
- Domestic Economic Scars: เศรษฐกิจไทยในช่วง 2 ปีข้างหน้ายังคงถูกคาดการณ์ว่าจะเติบโตในระดับต่ำ “แผลเป็นทางเศรษฐกิจ” ทั้งหนี้ครัวเรือนและสภาพคล่องของภาคธุรกิจไทย ยังคงเป็นปัจจัยกดดันที่ทำให้บริษัทในประเทศระมัดระวังการขยายออฟฟิศ หรือลดขนาดพื้นที่เช่าลงเพื่อ Save Cost
Supply ยังคงไหลเข้าสู่ตลาด
ในขณะที่ฝั่ง Demand ชะลอตัว ฝั่ง Supply หรือพื้นที่เช่าใหม่กลับยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้จะชะลอลงบ้างเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นราว +0.5% ถึง +1.5% YOY (หลังจากที่พุ่งสูงถึง +5% ในปี 2025)
สิ่งที่น่าจับตามองคือ โครงการใหม่ที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็น Grade A และ A+ ในทำเล Prime Area ใจกลางเมือง ซึ่งแม้จะเป็นที่ต้องการ แต่เมื่อปริมาณ Supply ใหม่ยังมากกว่า Demand อย่างต่อเนื่อง ทำให้สภาวะ Oversupply ยังไม่สามารถคลี่คลายได้ โดยคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) เฉลี่ยในปี 2026 จะอยู่ที่ราว 78% ซึ่งถือว่าทรงตัว
เจาะลึกตลาด Retail: กำลังซื้อที่เปราะบาง กับความหวังที่ฝากไว้กับนักท่องเที่ยว
ข้ามมาดูฝั่งตลาดพื้นที่ค้าปลีก (Retail Market) สถานการณ์ในปี 2026 ดูจะมีความหวังมากกว่าตลาดออฟฟิศเล็กน้อย แต่ก็ยังจัดอยู่ในกลุ่มที่ “เหนื่อย” และต้องออกแรงผลักดันอย่างหนัก โดยมีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อยราว +1.5% ถึง +2.5% YOY
Insight พฤติกรรมผู้บริโภคและ Traffic
- Local Consumption: ภาคครัวเรือนไทย โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง (Middle-Low Income) ยังคงรัดเข็มขัดอย่างแน่นหนาจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ทำให้การจับจ่ายใช้สอยในห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้าเป็นไปอย่างระมัดระวัง
- Tourist Traffic: ความหวังหมู่บ้านอย่าง “นักท่องเที่ยวจีน” กลับมาได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวทำให้ Traffic ของนักท่องเที่ยวต่างชาติในภาพรวมแผ่วลง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อศูนย์การค้าที่เน้นกลุ่ม Tourist Shopper
Supply บุกหนักโซน Midtown และ Suburb
สิ่งที่น่าสนใจคือการเคลื่อนย้ายของ Supply ใหม่ในปี 2026 ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องราว +3.5% ถึง +4.5% YOY โดยผู้พัฒนาโครงการหันไปโฟกัสพื้นที่รอบนอกใจกลางเมือง (Midtown) และชานเมือง (Suburb) มากขึ้น เพื่อดักจับกำลังซื้อในชุมชนที่ขยายตัว
อย่างไรก็ตาม เมื่อ Supply ใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่า Demand ทำให้ตลาด Retail ก็หนีไม่พ้นกับดัก Oversupply เช่นกัน โดยคาดว่า Occupancy Rate เฉลี่ยจะอยู่ที่ราว 92% ซึ่งแม้จะดูสูง แต่การแข่งขันเพื่อแย่งชิง Tenant (ผู้เช่า) จะดุเดือดเลือดพล่านแน่นอน
สงครามราคาและทำเล: CBD ยังแกร่ง แต่รอบนอกต้องทำใจ
ในสมรภูมิที่มี Supply ล้นตลาด “ทำเล” (Location) และ “เกรดของอาคาร” กลายเป็นตัวชี้วัดผู้ชนะที่ชัดเจนที่สุดในปี 2026
ตลาด Office:
- Grade A & A+ (CBD): ยังคงเป็น King of the Market สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เล็กน้อย (+0% ถึง +1% YOY) เนื่องจากเป็นที่ต้องการของบริษัทข้ามชาติที่ต้องการภาพลักษณ์และ Facilities ที่ดี
- Grade B: อยู่ในภาวะลำบาก อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มทรงตัวหรือ “หดตัว” เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิมและดึงดูดลูกค้าใหม่ การแข่งขันด้านราคา (Price War) จะรุนแรงที่สุดในกลุ่มนี้
ตลาด Retail:
- ใจกลางเมือง (CBD): ยังคงแข็งแกร่ง สามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้ (+0.5% ถึง +1.5% YOY) เพราะ Traffic ยังหนาแน่นและดึงดูดแบรนด์ใหญ่ได้ดี
- รอบนอก (Suburb): อัตราค่าเช่ามีแนวโน้ม “ทรงตัว” เนื่องจากการแข่งขันสูงและกำลังซื้อในพื้นที่ไม่เอื้ออำนวยให้ปรับขึ้นราคา
Survival Guide: กลยุทธ์ความอยู่รอดของผู้ประกอบการปี 2026
ท่ามกลางปัจจัยลบและความท้าทาย Thumbsup ขอสรุปแนวทางเชิงกลยุทธ์ (Strategic Direction) สำหรับผู้ประกอบการ ทั้งรายใหญ่และรายย่อย เพื่อปรับตัวให้อยู่รอดในตลาดปี 2026 ดังนี้
สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ (Big Players)
เกมของรายใหญ่คือการ “สร้างมาตรฐานใหม่” และ “บริหารความเสี่ยง”
- Cautious Development: พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะใน Red Ocean Area ที่มี Oversupply รุนแรง
- Differentiation is Key: พื้นที่เช่าต้องไม่เป็นแค่ “พื้นที่สี่เหลี่ยม” อีกต่อไป ต้องเพิ่มความหลากหลาย (Variety) ของผู้เช่า และรูปแบบการใช้งานที่ตอบโจทย์ Lifestyle ใหม่ๆ
- ESG Standard: นี่ไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” การพัฒนาอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) เป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดบริษัทข้ามชาติ และเพิ่มอำนาจในการต่อรองค่าเช่า
- Cost Efficiency: บริหารต้นทุนให้คมกริบ เพื่อรักษามาร์จิ้นในช่วงที่รายได้เติบโตจำกัด
สำหรับผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก (SMEs)
เมื่อทุนไม่หนาเท่ารายใหญ่ ความคล่องตัวคืออาวุธสำคัญ:
- Flexibility: ฉีกกฎการเช่าแบบเดิมๆ ด้วยสัญญาที่ยืดหยุ่น (Flexible Leasing) เพื่อตอบโจทย์ธุรกิจ Startup หรือ SME ที่ไม่ต้องการผูกมัดระยะยาว
- Niche Market: อย่าหว่านแห แต่ให้เจาะกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Specific Target) สร้าง Community หรือ Ecosystem เฉพาะกลุ่มให้เกิดขึ้นในพื้นที่ของคุณ เพื่อสร้างความแตกต่างที่รายใหญ่ทำไม่ได้
ปี 2026 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือของผู้เล่นในตลาดอสังหาฯ ให้เช่า ตัวเลขการเติบโตที่ไม่หวือหวา และภาวะ Oversupply คือโจทย์หินที่ทุกคนต้องเจอ แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้ที่เข้าใจ Insight ปรับตัวได้เร็ว และให้ความสำคัญกับคุณภาพและความยั่งยืน จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดอยู่ได้ในสมรภูมินี้
