มาถึงตอนที่ 2 ของ Thumbup Scoop : Property Month ที่เราจะพูดคุยกันเกี่ยวกับความเคลื่อนไหวของวงการอสังหาริมทรัพย์ ในตอนแรกเราได้คุยในมุมของ Developer อย่าง AP ไปแล้ว คราวนี้ถึงทีของนักลงทุน โดยเฉพาะอสังหาฯที่อยู่ในความสนใจของคนตลอดอย่างคอนโด
เราจึงขอพาทุกคนไปล้วงลึกจากผู้รู้จริง 2 ท่าน คุณออม ธัชวัชร์ เล่าลือเกียรติ และคุณบี บัญชา นิมิตรวานิช เจ้าของเพจคอนโดติดดอย ว่าในปีนี้การลงทุนทิศทางเป็นอย่างไร มีอะไรที่ต้องระวังหรือมีความเปลี่ยนแปลงที่จะส่งผลกระทบกับภาพรวมอย่างไรบ้าง
Thumbsup : จุดเริ่มต้นของการทำเพจคอนโดติดดอย
คุณบี : เมื่อก่อนผม 2 คน ก็เมื่อก่อนเป็นคนเล่นคอนโดทั่วไป เราเคยขาดทุนจริง กำไรจริง เคยกำไรจริงอะไรทุกอย่าง
คุณออม : เราติดดอยมาจริงๆ
คุณบี : พอไปเล่าเรื่องคอนโดให้คนอื่นฟังเค้าก็รู้สึกว่ามันสนุกดี ก็เลยมาเปิดเพจกัน เพจชื่อ คอนโดติดดอย เพจนี้ผมกับคุณออมก็เขียนรีวิวคอนโดด้วยกันสองคน ช่วยกันเขียน
Thumbsup : อยากให้พูดถึงภาพรวมอสังหาฯ ในช่วงปีที่ผ่านมาจนถึงช่วงปัจจุบันของไตรมาส 1
คุณออม : จริงๆปีที่แล้วค่อนข้างดี สำหรับพวกตลาดขายใหม่ เพราะว่าคนรุ่นนี้เริ่มสนใจในการลงทุนคอนโดมากขึ้น เพราะฉะนั้นเนี่ยเราจะเห็นพวกข่าวที่ว่า Sold out เนี่ยเยอะมาก เพราะฉะนั้นมันก็เลยต่อเนื่องกันมา จริงๆต่อเนื่องกันมาตั้งแต่ปลายปีก่อนแล้ว มันก็เลยอาจจะเป็นสาเหตุให้ออกมาตรการมาใหม่
คุณบี : เรื่องคอนโดในช่วงหลายปีหลังมันเริ่มมีคนรุ่นใหม่มาเล่นเยอะขึ้นนะครับ มันมีความกังวลว่าจะกลายเป็น Trad ระยะสั้นมากขึ้น คือไม่ได้โอนกันจริงหรอกก็คือซื้อมาเก็งกำไรกัน แต่ว่าอย่างปีที่แล้วเนี่ยมันก็ยังอยู่ในช่วงที่ว่ามีทั้งคอนโดที่เสร็จแล้วพร้อมโอน ซึ่งคอนโดที่ดีจริงๆเนี่ยมันก็โอนได้ดีนะในหลายๆที่ ส่วนการเทรดระยะสั้นเนี่ยบางโครงการที่มันดีจริงๆ มันก็ดีเหมือนเดิม เพียงแต่ว่าโครงการที่มันอาจจะฉาบฉวย หรือว่าคนไม่ได้เล่นระยะสั้นกันเนี่ยมันก็มีมากขึ้นกว่าในอดีต
ที่นี้พอต่อเนื่องมาไตรมาสที่ 1 ต้องยอมรับว่ามาตรการรัฐในวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา มันส่งผลให้ไตรมาสที่ 1 มันมีการโอนคอนโดเยอะขึ้นมาก คือคนต้องโอนก่อน ก่อนที่มาตรการมันจะเกิดขึ้น ซึ่งมันกลายเป็นว่าไตรมาส 1 อาจจะมีการโอนเยอะรวมเป็นสัดส่วนอาจจะเยอะกว่าปีที่แล้วด้วยซ้ำ แล้วก็คอนโดที่เพิ่งสร้างเสร็จปลายปีที่ผ่านมาหรือต้นปีมันเลยกลายเป็นทีเด็ดที่ถ้าโครงการไหนที่ดูแนวโน้มว่าดีอยู่แล้วตั้งแต่เปิดตัว มันกลายเป็นว่าคนโอนกันถล่มทลาย แต่ว่าโครงการที่มันไม่ดีก็ได้อนิสงฆ์ไปด้วย เหมือนว่ารีบโอนหน่อยมีโปรโมชั่นนู้นนี่ออกมาเกิดการลดราคากันเยอะ เพราะฉะนั้นยอดปิดการทั้งโอน ทั้งอะไรต่างๆในช่วงไตรมาส 1ผมว่าดีหมดเลย แต่สิ่งที่จะพิสูจน์ก็คือหลังจากวันที่ 1 เมษานี้ละว่าจะเป็นยังไง
คุณออม : จริงๆก็มีคอนโดที่ยังไม่เสร็จแต่ว่าก็สามารถที่จะรีบโอนกันได้ก่อน ก็มีเหมือนกันเพราะว่ามันก็เป็นความกังวลใจของทั้งสองฝ่าย พอโครงการเกือบๆจะเสร็จ อาจจะต้องเสร็จภายในมิถุนายนก็ยื่นเรื่องไปก่อนไว้ทำให้ยอดโอนไตรมาส 1 ก็จะหนาเป็นพิเศษ
Thumbsup : ทิศทางหลังจากกำหนดใช้มาตรการ LTV
คุณบี : ผมมองว่าถ้าดูเฉพาะคอนโดนะ หลังจากนี้จะยังไม่กระทบ เพราะว่าถ้าไปดูในบัญญัติที่แบงก์ชาติกำหนดไว้จริงๆ เขาบอกว่ามาตรการนี้เริ่มใช้ 1 เมษายนและใช้กับคอนโดที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายก่อน 15 ตุลาคม แต่คอนโดเนี่ยเราเซ็นสัญญากว่ามันจะเสร็จก็อีกเกือบ 2 ปี เพราะฉะนั้นคอนโดที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายหลัง15 ตุลาคมมันยังไม่ได้มีเยอะ แต่มันจะไปกระทบอีกแบบ 2 ปีข้างหน้า ผมว่าในช่วงปีนี้ยังไม่มีผลอะไรเพราะคอนโดที่จะเสร็จหลัง 1 เมษายนจนถึงสิ้นปีเนี่ยมันคือคอนโดที่เซ็นสัญญาไว้ตั้งแต่ 2 ปีที่แล้ว เพราะฉะนั้นมันยังกู้ได้ 100% เหมือนเดิม
คุณออม : ถ้าในแง่ของคอนโดที่โอนมันยังไม่มีผลเท่าไหร่ อาจจะมีนิดๆหน่อยๆแต่สำหรับคอนโดที่เปิดใหม่ในปีนี้แล้วราคามันเกิน 10 ล้าน มันก็คงมีผลกระทบบ้าง แต่ระดับรายได้ที่สามารถซื้อคอนโด 10 ล้านได้ก็ไม่น่าจะมีปัญหาเรื่องการเตรียมเงินต่างๆ ทั้งนี้ก็ต้องรอดูกันไปว่าจะเป็นยังไง
Thumbsup : มาตรการ LTV ส่งผลดีผลเสียทั้งผู้ซื้อผู้ขายอย่างไรบ้าง
คุณบี : ในแง่ผู้ซื้อหรือนักลงทุนนะครับ ก็แน่นอนว่ามันกระทบในแง่ของการกู้ ต่อให้เป็นกฏเดิมมันก็จำกัดอยู่แล้วอยู่ที่กู้ได้ไม่เกิน 4 หลัง อาจจะยืดหยุ่นได้นิดหน่อย แต่พอมีมาตรการนี้ออกมาก็จะทำให้ยิ่งจำกัดเข้าไปใหญ่ แล้วยิ่งนักลงทุนระยะสั้นที่เน้นเทรนด์เร็วๆจะมีผลกว่าแน่นอนเพราะว่าเค้าจะจองน้อยลง
ส่วนในแง่ของผู้ขายผมมองต่างนะ จริงๆผมไปฟังในแง่มุมของ Devloper หลายเจ้ามาว่าในมุมเค้าไม่มีผลอะไรเลย ซึ่งผมก็มองว่าอย่างนั้นนะ เพราะเขาจะได้ไปกรองผู้ซื้อที่เป็น End User ที่จะไปถึงขั้นโอนห้องได้ดีขึ้น จริงๆอะ Devloper ก็ไม่ได้อย่างให้คนมาซื้อใบจองแล้วขาย ไม่อยากให้มาเล่นระยะสั้งเท่าไหร่ เขาต้องการคนที่จะโอนจริงๆ ดังนั้นเมื่อมาตรการนี้ออกมายอด Pre-Sale มันอาจจะไม่ได้หวือหวาเท่าเดิม แต่ผมว่ามันอาจจะไปคัดกรองคนที่มีศักยภาพในการโอนตอนปลายทางได้มากขึ้นด้วยซ้ำ
คุณออม : คือถ้าในระยะยาวมันอาจจะดีกับทุกฝ่ายก็ได้เพราะมันทำให้สภาวะตลาดมันกลับมาอยู่ในความเป็นจริงมากขึ้น แต่ที่แน่นอนผลกระทบสุดๆก็อย่างที่คุณบีบอกก็คือกระทบนักลงทุนระยะสั้น เขาต้องใช้เงินในการซื้อมากขึ้น ซึ่งพอใช้เงินมากขึ้นบางคนก็รอโอนเลยดีกว่า ไปซื้อช่วงนั้นเลยก็ได้มีค่าเท่ากัน ในระยะยาวผมเชื่อว่าสุดท้ายตลาดมันจะปรับสมดุลของมันเอง มันอาจจะมีผลแค่ช่วงนี้แต่สักพักมันจะปรับตัวเข้าหากันทั้งสองฝ่าย พอคนจะซื้อก็จะสำรองเงินมากขึ้น
Thumbsup : มีการคาดการณ์ไว้ว่าปีนี้ตลาดอสังหาฯไทยจะเข้าสู่ภาวะฟองสบู่แล้วจริงๆ เพราะความต้องการที่ต่ำลง มาตรการ สถานการณ์หลายๆด้าน คิดว่าจะเป็นจริงมากน้อยแค่ไหน
คุณบี : จริงๆอะ เรื่องฟองสบู่อะคนถามทุกปีเลยนะ ถามมาแบบว่านานมากแล้วผมตอบเหมือนเดิมทุกปีเลยนะครับไม่ว่าจะถามในเพจหรืออะไร ผมตอบอย่างนี้มา 5 ปี แล้วผมก็ตอบเหมือนเดิมว่าจริงๆฟองสบู่อะ ถ้าเราเอาแบบว่าราคามันเวอร์ไปแล้วอะไรอย่างเนี่ย ผมว่ามันมีมานานแล้วนะมันมีมาหลายปีละ เพียงแต่ว่ามันฟองสบู่เฉพาะพื้นที่นะครับ คือต้องย้อนกลับไปว่าเมื่อซัก 5 ปีที่แล้ว คอนโดมันอินเทรนด์มากออกมาทำเลไหน มันขายได้หมดเลย แล้วทำกำไรได้ทุกที่มันเหมือนคนเห่อนะครับ มีหลายทำเลด้วยซำ้ที่ผมรู้สึกว่ามันขายได้ยังไง ทำเลผมก็ยังว่ามันไม่ได้โดนมาก มันก็ยังขายได้แต่แล้วพอปลายทางคนก็โอนน้อยจริงๆ มันไปฮิตเอาแค่ตอนแรกๆ
ถ้าถามฟองสบู่เกิดขึ้นจริงมั้ย ผมขอตอบว่ามันเกิดขึ้นมานานแล้วครับ แต่ว่ามมันเกิดขึ้นในทำเลที่มันไม่ใช่ พอมาปีนี้ ภาพปีล่าสุดเนี่ยมันฟ้องจัดเจนว่าคอนโดไหนที่ใช่มันแย่งกันโอนหมดเลย แล้ว End User อยู่กันเต็มเลย ถ้าคอนโดที่ใช่ยังไงมันก็ใช่ อันนี้ในแง่ของผู้ซื้อทั่วไปนะ
แต่ถ้ามองลงไปลึกกันจริงๆ คำว่าฟองสบู่มันขึ้นอยู่กับธนาคารด้วย ฟองสบู่ที่มันเกิดล่าสุดเมื่อปี 40 คือธนาคารเจ้ง ตอนวิกฤตต้มยำกุ้งอะไรอย่างนี้ครับ พอธนาคารเจ้งมันกลายเป็นว่าคนที่ไปกู้ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ธนาคารให้มาวงเงิน 5 ล้าน แต่มูลค่าจริงๆมัน 3 ล้าน พอได้เงินมาแล้วก็ไม่ผ่อนคืน ก็ทิ้งไปเลย มันเลยทำให้ล้มกันไป แต่ว่าทุกวันนี้ธนาคารค่อนข้างแข็งแรงเพราะกฏ Basel II จาก IMF เข้ามาควบคุมทำให้เงินสำรองในธนาคารค่อนข้างแข็งแรง เพราะฉะนั้นผมมองว่าฟองสบู่โอกาสเกิดอีกมันยาก ผมเองก็ยังไม่เห็นสัญญาณ
Thumbsup : อีกเหตุการณ์ที่สำคัญในปีนี้คือการเปิดใช้บริการของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆอีกหลายพื้นที่มันเอื้อประโยชน์กับผู้ซื้อ นักลงทุนยังไงบ้าง
คุณบี : ต้องเกริ่นก่อนว่าเรื่องคอนโดกับรถไฟฟ้ามันเพิ่งมีมา 10 ปีนี้เอง ก่อนหน้านี้คนไม่ได้บอกว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าถือเป็นทำเลดี เพิ่งมาผูกกันเมื่อไม่กี่ปีนี้เอง และต้องขอเอ่ยชื่อผู้ริเริ่มรายแรกๆคือ Ananda ที่นำคอนโดมาผูกกำกับทำเลรถไฟฟ้า แล้วมันกลายเป็นภาพติดหัวเลยว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าเป็นคอนโดที่ทำเลดี แล้วพอรถไฟฟ้าสายต่างๆเกิดขึ้นมามันกลายเป็นว่าไปแข่งกันกันตรงนั้น ซึ่งจริงๆความสำคัญของรถไฟฟ้าแรกๆมันมีเรื่องเราซึ่งเราไม่คอนเฟิร์มนะว่าจริง แต่ลักษณะมันเป็นแบบนี้คือตอนสร้างใหม่ๆรถไฟฟ้าจะไปขอต่อทางเชื่อมเข้าห้างต้องจ่ายตังให้ห้าง แต่ทุกวันนี้ห้าง อาคาร หรือคอนโดไหนจะให้มีทางเชื่อมรถไฟฟ้าเข้าไปต้องจ่ายเงินให้บีทีเอส ความสำคัญมันเปลี่ยน พฤติกรรมคนมันเปลี่ยน พอสายใหม่ๆเกิดขึ้นอิทธิพลหรือชุดความคิดแบบนี้มันก็ยังฝังอยู่
แต่ถ้าเราเอาหลักการจริงนะ กลับมาคิดว่าคอนโดมิเนียมมันเกิดขึ้นเพราะอะไร มันเกิดขึ้นเพราะพื้นที่ในการสร้างแนวราบไม่เพียงพอเลยต้องสร้างแนวสูงขึ้นไป ซึ่งพื้นที่กลางใจเมือง พื้นที่ใกล้บีทีเอสในตัวเมืองมันเป็นแบบนั้น แต่กับสายใหม่ๆ อย่างสายสีม่วงที่มันออกนอกเมืองมากขึ้น อย่างผมเองบ้านอยู่สายสีม่วง เวลานั่งรถไฟมองลงไปเห็นพื้นที่สีเขียวเต็มไปหมดเลย แนวราบมันเยอะมาก ต่อให้แนวสูงไปขึ้นติดสถานีรถไฟฟ้าแต่รอบๆสถานีมันมีพื้นที่แนวราบเพียบเลย
คุณออม : ก็เป็นสาเหตุที่ยอดคอนโดเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงเลยไม่กระเตื้องเท่าที่ควร
คุณบี : พอมันไปผูกกันแบบนี้ Developer ในช่วงแรกๆก็อาจจะไปบิ้วให้มูลค่ามันสูงขึ้น ซึ่งก็ไม่ผิดนะเพราะเขาก็มองว่ามันใกล้รถไฟฟ้า แต่พอถึงเวลาจริงๆรามันอาจจะได้เป็นอย่างที่หวัง แต่ผมมองว่ามันเป็นโอกาสสำหรับลูกค้า ผู้บริโภคนะ เพราะในแง่การตลาดเมื่อมันขายไม่ได้ก็ต้องทำโปรโมชั่น ลดราคา และยังได้ทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง
Thumbsup : พอโครงสร้างของเมืองมันเปลี่ยนไป การคมนาคมขยายไปไกลขึ้นอย่างนี้ทำให้อสังหาฯแนวราบกลายมาเป็นเทรนด์มากขึ้นด้วยหรือไม่
คุณออม :ใช่ครับ จริงๆเป็นผลดีกับแนวราบมากขึ้น จะสังเกตได้จากต้นปีนี้หรือปลายปีที่แล้วเนี่ย หลายๆเจ้าเริ่มหันมาทำแนวราบมากขึ้นก็เพราะสาเหตุนี้นี่แหละ โครงข่ายมันขยายไปเยอะมาก พอเราทำคอนโดมาคนก็รู้สึกว่าราคาแบบนี้อยู่บ้านดีกว่า เดินทางต่างกันไม่มาก ระยะทางมันยังไม่ได้ไกลกันมาก เพราะฉะนั้นตรงนี้มันมีผลกับโครงการในแนวราบแน่นอน
Thumbsup : กระแสจากนักลงทุนต่างชาติยังดีเหมือนเดิมมั้ย ข่าวสถานการณ์บ้านเมืองเรามันมีผลทำให้ตลาดในส่วนนี้เปลี่ยนไปมากน้อยแค่ไหน
คุณบี : เรื่องนี้ผมพอดีได้ไปเจอ Developer เจ้าหนึ่งเขาเอาโครงการต่างๆมาเทียบกับ Timeline ของสถานการณ์การเมืองใน 10 ปีที่ผ่านมา พอเราเห็นภาพใหญ่ก็เห็นได้เลยว่ามันไม่ค่อยเกี่ยวเท่าไหร่ มีกระทบบ้าง แต่ผลของมันไม่ได้ทำให้การซื้อขาย การดำเนินงานมันสะดุดหรืออะไร ก็ยังขายดีทุกปี
คุณออม : สิ่งที่ชาวต่างชาติห่วงคือเรื่องของราคามากกว่า เพราะอย่างที่รู้กันพอตั้งราคาขายให้ชาวต่างชาติมันก็แรงไปเยอะเลย แม้บางทีเป็นคอนโดที่ไม่ได้น่าสนใจเท่าไหร่ด้วยแต่กลับไปให้สัญญาว่าจะได้ผลตอบแทนเท่านี้ๆ แต่พอถึงเวลาจริงแล้วมันไม่ได้เขาจะเริ่มปากต่อปากแล้วว่าการลงทุนที่เมืองไทยมันอาจจะไม่ได้ดีอย่างที่เขาคิดกันนะ ซึ่งตรงนี้ผมว่าส่งผลมากกว่า
คุณบี : ทำให้เขาปรับตัวด้วย เขาเริ่มรู้แล้วว่าโครงการนี้ๆขายต่างชาติอย่างพวกเขาแพงกว่าขายคนไทย ตอนนี้เลยเริ่มมี Influencer ด้านอสังหาฯของจีน เขียนเพจเป็นภาษาจีนเลยให้ข้อมูลกันเอง หรือวันจอง วัน Pre-Sale คนจีนบินมาจองเองเลย สิ่งที่เปลี่ยนไปคือเขาก็จะมาแข่งขันได้เท่าเทียมกับคนไทย
คุณออม : อสังหาฯบ้านเราถ้าเทียบกันจริงๆก็ยังถือว่าถูกกว่าบ้านเขา โดยเฉพาะช่วงราคาสัก 3 ล้าน เขาก็สามารถซื้อได้โดยที่ไม่ต้องคิดมากนัก
Thumbsup : นอกจากกรุงเทพฯแล้ว หัวเมืองใหญ่การเติบโตของอสังหาฯตอนนี้ไปในทิศทางไหนบ้าง
คุณออม : เชียงใหม่ยังเติบโตได้อีก อาจจะมีปัจจัยในเรื่องของคนจีนที่อาจจะทำให้ถอยไปหน่อย แต่ถอยในแง่ของเศรษฐกิจท้องถิ่นมากกว่าแต่ยังไปต่อได้อีก ส่วนอย่างพัทยาผมว่าช่วงนี้โครงการต่างๆเยอะไปนิดนึง อาจจะต้องรอก่อน แต่ตอนนี้พัทยามันจะดีในแง่อสังหาฯสำหรับลงทุน ผมว่ามีผลตอบแทนที่น่าสนใจ อย่างตัวผมเองไปเที่ยวบ่อยเหมือนกันก็ได้เห็นว่ามีพัฒนาการที่ดีขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งสมัยก่อนผมไม่ค่อยชอบนะ คอนโดที่ให้เช่าสำหรับพักร้อน ผมชอบไปโรงแรมไปเลยมากกว่า แต่ตอนนี้มันก็สะดวกดี เซอร์วิสต่างๆเหมือนโรงแรมเลย และพอจัดการดีถ้าไม่สังเกตไม่รู้ว่าเป็นคอนโด ถ้าเทียบกับเชียงใหม่คนจะซื้อเก็บ ไว้พักพ่อนเวลาไป เป็นเหมือนบ้านหลังที่ 2 ลักษณะยังเป็นอย่างนั้นอยู่ แต่ผมว่าอีกหน่อยก็อาจจะมีแนวนี้ก็ได้ แบบที่พัทยา แบบที่เขาใหญ่ และถ้าเชียงใหม่ยกระดับเรื่องคมนาคมได้มูลค่าจะเพิ่มขึ้นไปอีกระดับหนึ่งเลย
Thumbsup : สิ่งที่เป็นข้อได้เปรียบของผู้บริโภคและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้คืออะไรบ้าง
คุณออม : ผมว่าปีนี้เป็นปีของผู้บริโภคเพราะว่ามาตรการต่างๆที่ออกมาทำให้หลายๆเจ้าพยายามเร่งโอน เพราะฉะนั้นราคาตอนนี้บางเจ้าถูกกว่าช่วง Pre-Sale ด้วย พอมันออกราคาแบบนี้มานักลงทุนอย่างพวกผมไปดูตามโครงการที่น่าสนใจ ก็ได้กันมาพอสมควร เพราะฉะนั้นผมว่าเหมาะกับคนที่มีเงินพร้อมที่จะซื้อ จะมีของดีๆออกมาให้ช้อนอีกเพียบ
คุณบี : คือถ้าวันนี้คุณเดินไปโครงการที่เสร็จแล้ว พร้อมอยู่ราคามันลงมามาก เพราะกฏเก่ายังใช้ได้อยู่ กฏใหม่มันแค่เริ่มตัดเชือก แต่สัญญาที่มันเกิดขึ้นก่อนหน้านั้นมันยังไม่มีผลบังคับใช้ มันเป็นทีของเราแล้วที่จะได้ราคาที่ดี
Thumbsup : อยากให้ฝากเคล็ดลับลงทุนคอนโดไม่ให้ติดดอย
คุณบี : ผมจะมีหลักในการเลือกคอนโดของตัวเองก็คือ 1 เป็นโลเคชั่น 2 เป็นโปรดักซ์ แล้วก็ 3 เป็นราคานะครับ คือโลเคชั่นก็ยังนำมาอยู่แหละเพราะว่าทำเลคุณเปลี่ยนไม่ได้ คอนโดห่างกัน 50 เมตร จากรถไฟฟ้า กับ 100 เมตรจากรถไฟฟ้า อาจจะห่างกันแค่นี้แต่มันจะห่างแค่นี้ตลอดไป ทำเลมันแก้ไม่ได้ โปรดักซ์มันแก้ได้นะครับ แต่ที่ผมขึ้นเพิ่มมาเป็นเรื่องของโปรดักซ์ก็เพราะว่า คอนโดเดี๋ยวนี้เป็นแบรนด์ไปหมดแล้วคือมีคอนโดที่สมมุติว่าทำเลมันต่างกันเล็กน้อยนะครับ แบบไม่ต่างกันเลยเพราะขารถไฟฟ้ามันมีหลายขา ราคาสูสีกัน
คนตัดสินด้วยอะไร? คุณรู้จักแสนสิริมั้ย คุณรู้จักอนันดามั้ยอะไรอย่างนี้ใช่มั้ยครับ มันก็ได้เปรียบกว่าซึ่งตรงนี้คำว่าโปรดักซ์มันสะท้อนไปถึงแบรนด์ที่คนเริ่มจำได้ละ ถ้ามันมีปัญหาร้องเรียนเรายังมั่นใจได้ว่าเพื่อรักษาแบรนด์เขาน่าจะยังใส่ใจ มีความกระตือรืนล้นในการแก้ปัญหาให้เรา
เจ้าเล็กๆเราอาจจะไม่แน่ใจตรงนี้เท่าแบรนด์ใหญ่ สุดท้ายคือราคาพอเอาสองเรื่องแรกมารวมกัน แล้วมันสมเหตุสมผลก็ซื้อได้ กับเรื่องของความรู้สึกพอเราไปที่ทำเล ไปดูปัจจัยต่างๆแล้วเรารู้สึกยังไงก็น่าจะเป็นสัญญาณที่เราควรจะฟัง
คุณออม : คือถ้าเกิด 3 อันนี้มันสมดุลกันต่อให้ไม่ใช่ทำเลหลักอย่างสุขุมวิทมันก็ซื้อได้ อย่างธนบุรี ไปทางเส้นพวกส่วนต่อขยาย ถ้าเกิด 3 ข้อนี้ ทำเล ราคา โปรดักซ์มันสมดุลกันหมดยังไงก็ไม่ขาดทุน
คุณบี : คำว่าติดดอย ขออธิบายเพิ่มอีกนิดนึง มันมีเรื่องของการเล่นระยะยาว ระยะสั้นมาเกี่ยวด้วยนะ บางคอนโดจริงๆมันดีนะ แต่ว่ามันต้องใช้เวลามากหน่อยมันถึงจะดี แต่เรามีเงินลงทุนไม่ถึงที่จะโอนแล้วเราตั้งใจไว้ว่าจะโอนก่อน อย่างนี้ผมไม่คิดว่ามันเป็นการติดดอย แต่ผมคิดว่าเราวางแผนการใช้เงินผิด เพราะฉะนั้น 3 ข้อที่ผมพูดไป มันอาจจะตัดสินคอนโดอันนึงได้ แต่พอซื้อมาสายป่านคุณไม่ถึงมันก็อาจจะเรียกจุดนั้นว่าคุณติดดอยก็ได้ จนต้องยอมขายทิ้งมั้ยไป ยอมขาดทุน นอกจากดู 3 ปัจจัยก็ต้องดูตัวเองด้วยว่าเรามีศักยภาพเพียงพอมั้ย
คุณออม : ยังไงก็ควรวางแผนระยะยาวไว้ก่อน จนถึงเราสามารถจะกู้ได้ก่อน แล้วถ้าระหว่างนั้นสามารถขายได้ก่อนก็ถือว่าเป็นกำไรของเราไป ถ้าเราวางแผนแบบนี้ก็จะเซฟกว่า ไม่อย่างนั้นเราไม่มีเงินพอ เราก็จะร้อนรนที่จะขาย แล้วเราก็จะลดราคาถูกลงเรื่อยๆ จนเลวร้ายที่สุดคือขายขาดทุน ซึ่งก็ขายไม่ออกอยู่ดี เพราะว่าลองเทียบกับตัวเองก็ได้ ว่าเราก็จะตั้งข้อสงสัยว่าคอนโดมันไม่ดีหรอ ทำไมขายขาดทุน ซึ่งมันไม่ได้ส่งผลต่อแค่ตัวเรานะ มันส่งผลต่อตลาดโดยรวมด้วย เพราะฉะนั้นผมคงจะย้ำว่าถ้าจะลงทุนเนี่ยก็ให้ลงทุนมองในลักษณะของระยะยาวไปก่อนเลย
ชมคลิปสัมภาษณ์ได้ที่ด้านล่างนี้
อ่าน Thumbsup Scoop ประจำเดือนเมษายน 2562
- รู้จักกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมภาพรวมตลาดปี 2019
- AP ฟันธง!! เผยแนวโน้มอสังหาไทยยังไงก็ไปรอด
- คอนโดติดดอย แนะทางรอดสำหรับนักลงทุนมือใหม่ << คุณกำลังอยู่ที่บทความนี้
- รอวันฟ้าเปิด! กฎหมายไทยยังไม่คลอด เอื้อประโยชน์ให้ Airbnb
- ตลาด “เทคโนโลยีอสังหา” (Property Tech) ยังท้าทายมากแค่ไหน
