Writer: 
Share
ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่ยังคงโหมกระหน่ำ ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่ยังน่าเป็นห่วง ปี 2025 ดูเหมือนจะเป็นอีกหนึ่งปีทดสอบความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ “บ้าน” จะเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ทุกคนถวิลหา แต่กำแพงทางการเงินกลับสูงขึ้นจนยากจะปีนข้าม
ข้อมูลล่าสุดจาก DDproperty Consumer Survey 2025 และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้เปิดเผยตัวเลขที่น่าสนใจ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึง Paradox หรือความย้อนแย้งในตลาด: “คนอยากซื้อมีเยอะ แต่คนพร้อมโอนมีน้อย” นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ทั้งผู้ประกอบการ (Developer) และนักการตลาดต้องเร่งแก้เกม
ภาพรวมตลาด: ดีมานด์ยังอยู่ แต่ผู้ซื้อเลือก “Wait & See”
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะดูซึมเซา แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้หายไปไหน สะท้อนจากยอดการเข้าชมเว็บไซต์ DDproperty ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ที่พบว่าความต้องการซื้อใน 5 จังหวัดหลักเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะใน “กรุงเทพฯ” ที่พุ่งสูงขึ้นถึง 26% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) นี่คือสัญญาณบ่งชี้ว่าผู้บริโภคยังคง Active ในการค้นหาและเปรียบเทียบข้อมูล
อย่างไรก็ตาม เมื่อตัดภาพมาที่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์จริง ข้อมูลจาก REIC กลับโชว์ตัวเลขที่สวนทางกัน โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งจำนวน (-9.3% YoY) และมูลค่า (-12.4% YoY) สิ่งนี้ยืนยันชัดเจนว่า แม้ใจอยากจะซื้อ แต่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ผู้บริโภคเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจออกไปก่อน เพื่อรอความพร้อมทางการเงิน
Consumer Insight: คนหาบ้านยุคใหม่ตัดสินใจจากอะไร?
ในยุคที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย (Cautious Spending) ปัจจัยในการเลือกแบรนด์อสังหาฯ จึงเข้มข้นขึ้น จากผลสำรวจพบว่า 3 ปัจจัยหลักที่มีผลต่อการตัดสินใจมากที่สุด ได้แก่
- ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ (20%): เพื่อการันตีคุณภาพและมาตรฐานของที่อยู่อาศัย
- มาตรฐานอาคารเขียว/ความยั่งยืน (17%): เทรนด์ ESG และรักษ์โลกเริ่มมีบทบาทสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยุคใหม่
- รีวิวจากผู้ใช้จริง (15%): ประสบการณ์ตรงและการบริการหลังการขาย (After-sales Service) กลายเป็น Social Proof ที่สำคัญ
นอกจากนี้ เส้นทางของผู้บริโภค (Customer Journey) ได้ย้ายมาอยู่บนโลกออนไลน์อย่างสมบูรณ์แบบ โดย เว็บไซต์อสังหาฯ (Marketplace) ครองแชมป์แหล่งข้อมูลยอดนิยมที่ 17% ตามมาด้วย Facebook (15%) และเว็บไซต์ของโครงการ (14%) นี่คือโจทย์ของนักการตลาดที่ต้องใช้ PropTech และ Data เข้ามาช่วยในการเข้าถึงลูกค้าให้แม่นยำยิ่งขึ้น
กับดักทางการเงิน: เมื่อ “หนี้” คือกำแพงที่สูงที่สุด
ความท้าทายที่สุดของคนอยากมีบ้านในปี 2025 คือ “สภาพคล่อง” แม้ผลสำรวจจะระบุว่ามีผู้บริโภคกว่า 1 ใน 3 (36%) ที่มีเงินออมเพียงพอสำหรับการซื้อบ้านแล้ว แต่กลุ่มคนส่วนใหญ่ยังคงติดปัญหาเรื่องภาระหนี้
ข้อมูลจากโปรแกรมตรวจสุขภาพทางการเงิน ทีทีบี ระบุว่า 8 ใน 10 ของมนุษย์เงินเดือนมีภาระหนี้สิน โดยเฉพาะหนี้ส่วนบุคคลและบัตรเครดิต ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ไม่เอื้ออำนวยต่อการกู้ยืม ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรที่เผยว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในไตรมาส 3 ปี 2568 ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ 39-40%
สำหรับเซกเมนต์ราคาที่ได้รับความสนใจสูงสุดยังคงเป็นกลุ่ม Affordable Price หรือราคาที่จับต้องได้ โดย 82% ของผู้บริโภคสนใจที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ครองแชมป์ความต้องการสูงสุดที่ 44%
ปรากฏการณ์ Generation Rent: เช่าก่อน… ผ่อนทีหลัง
เมื่อราคาบ้านสูงเกินเอื้อมและกู้ไม่ผ่าน เทรนด์ “Generation Rent” หรือการเลือกเช่าอยู่จึงเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
- 23% เลือกเช่าเพราะราคาบ้านแพงเกินไป: จึงเลือกเก็บเงินสดไว้รักษาสภาพคล่องมากกว่า
- 20% ไม่มีเงินก้อนเพียงพอ: ยังไม่พร้อมสำหรับการวางเงินดาวน์หรือค่าใช้จ่ายวันโอน
พฤติกรรมการเช่านี้ไม่ใช่การเช่าตลอดชีวิต แต่เป็นการ “เช่าเพื่อรอเวลา” โดย 57% ของผู้เช่าวางแผนจะเช่าไม่เกิน 2 ปี เพื่อเตรียมความพร้อมทางการเงินก่อนซื้อบ้านในอนาคต โดยค่าเช่าที่ได้รับความนิยมสูงสุดอยู่ที่ 5,001-10,000 บาท/เดือน ซึ่งเป็นราคาที่ผู้เช่ายินดีจ่ายเพื่อแลกกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ทั้งทำเลและการเดินทาง
Roadmap 2025: ความหวังอยู่ที่ “ดอกเบี้ย” และ “มาตรการรัฐ”
แม้จะมีความท้าทายรอบด้าน แต่ Sentiment ตลาดโดยรวมยังเป็นบวก โดย 3 ใน 4 (76%) ของผู้บริโภคยังรู้สึกพึงพอใจกับภาพรวมตลาด โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการแยกตัวออกจากบ้านพ่อแม่ ซึ่งมีถึง 42% ที่วางแผนจะย้ายออกภายใน 1 ปีข้างหน้า และส่วนใหญ่ (63%) ตั้งเป้าที่จะซื้อเป็นของตัวเอง
สิ่งที่ผู้บริโภครอคอยมากที่สุดเพื่อปลดล็อกการมีบ้าน คือมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ:
- ลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน (32%): เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวและเพิ่มสภาพคล่อง
- ลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนฯ (20%): ช่วยลดต้นทุนหน้าด่านในวันโอนกรรมสิทธิ์
- ขยายระยะเวลาผ่อนชำระ (19%): เพื่อให้ค่างวดต่อเดือนลดลง บริหารเงินสดได้ง่ายขึ้น
ปี 2025 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องหันมาโฟกัสที่ Real Demand ในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ (1-3 ล้านบาท) ควบคู่ไปกับการสร้างแบรนด์ที่น่าเชื่อถือและใส่ใจสิ่งแวดล้อม ในขณะที่ภาครัฐและสถาบันการเงินคือกองหนุนสำคัญที่จะช่วยเปลี่ยน “ความอยากได้” ให้กลายเป็น “ยอดโอน” ผ่านนโยบายดอกเบี้ยที่ผ่อนปรน เพื่อให้คนไทยก้าวข้ามกำแพงหนี้ไปสู่การมีบ้านได้สำเร็จ
