Writer: 
Share
ในยุคที่วงการรีเทลถูกท้าทายจากสมรภูมิอีคอมเมิร์ซอย่างหนักหน่วง การเคลื่อนไหวของยักษ์ใหญ่จึงเป็นสิ่งที่น่าจับตามองเสมอ และล่าสุด บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ก็ได้สร้างแรงสั่นสะเทือนครั้งใหญ่อีกครั้ง ด้วยการประกาศเมกะโปรเจกต์ ‘The Central พหลโยธิน’ ด้วยมูลค่าการลงทุนสูงถึง 21,000 ล้านบาท โปรเจกต์นี้ไม่ได้เป็นเพียงการสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ แต่คือการปักธงประกาศวิสัยทัศน์ครั้งสำคัญ ที่จะเปลี่ยนย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ให้กลายเป็น ‘The Next CBD’ (Central Business District) แห่งต่อไปของกรุงเทพมหานคร
นี่คือการเดิมพันครั้งใหญ่ที่ไม่ได้เกิดขึ้นจากความรู้สึก แต่มาจากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและมองขาดถึงศักยภาพที่ซ่อนอยู่ในทำเลแห่งนี้ Thumbsup จะพาไปเจาะลึกเบื้องหลังกลยุทธ์ของ CPN ว่าทำไมพวกเขาถึงมั่นใจว่าพหลโยธินคือ “ขุมทรัพย์แห่งอนาคต” และโปรเจกต์นี้จะเข้ามาเปลี่ยนเกมการแข่งขันในวงการรีเทลและอสังหาริมทรัพย์ไปอย่างไร
ถอดรหัส ‘Location Power’ ทำไมต้องเป็นพหลโยธิน?
หัวใจสำคัญของการตัดสินใจลงทุนมหาศาลครั้งนี้อยู่ที่คำว่า “ศักยภาพของทำเล” (Location Power) CPN ไม่ได้มองพหลโยธินเป็นแค่ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นอีกต่อไป แต่มองเห็นภาพจิ๊กซอว์ของการเติบโตที่กำลังจะเชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์
- ศูนย์กลางการเชื่อมต่อ (Transit-Oriented Development)
ย่านพหลโยธินไม่ได้เป็นแค่จุดตัดของถนนสายหลักอย่างพหลโยธินและวิภาวดีรังสิต แต่ยังเป็นศูนย์กลางของโครงข่ายคมนาคมมวลชนที่แข็งแกร่งที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ทั้ง รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน และ BTS สายสีเขียว ซึ่งเป็นเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงการเดินทางของผู้คนมหาศาลในแต่ละวัน ข้อมูลระบุว่า ปัจจุบันมีผู้ใช้บริการ MRT 15,600 คนต่อวัน และ BTS อีก 35,100 คนต่อวัน ซึ่ง CPN คาดการณ์ว่าตัวเลขนี้จะเพิ่มขึ้นอีก 30% หลังโครงการเปิดตัว
นอกจากนี้ ทำเลนี้ยังเป็นประตูสู่ภาคเหนือและอีสาน รวมถึงเป็นเส้นทางเชื่อมต่อไปยัง สนามบินดอนเมือง ที่รองรับผู้โดยสารราว 30 ล้านคนต่อปี นี่คือแต้มต่อสำคัญในการดึงดูดทราฟฟิกทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เข้ามาสู่พื้นที่ได้อย่างง่ายดาย
- แม่เหล็กดึงดูดกำลังซื้อ (Market Magnet)
สิ่งที่ทำให้ CPN มั่นใจไม่ใช่แค่จำนวนคน แต่คือ “คุณภาพของกำลังซื้อ” จากฐานข้อมูล The1 ของเซ็นทรัลพัฒนาเอง พบว่าลูกค้าในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน มีความเป็น Wealth Segment ที่มีกำลังซื้อสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคนกรุงเทพฯ ถึง 2.3 เท่า!
ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่าประชากรในพื้นที่ ซึ่งมี Catchment Area ครอบคลุมกว่า 2.5 ล้านคน ไม่ได้เป็นเพียงกลุ่ม Mass ทั่วไป แต่เป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีศักยภาพในการจับจ่ายสูง สอดคล้องกับข้อมูลที่ว่า ยอดขายต่อพื้นที่ (Sales per GLA) ในย่านนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ถึง 45% และมีจำนวนผู้ใช้บริการมากกว่าค่าเฉลี่ยถึง 2.19 เท่า นี่คือข้อมูลเชิงลึกที่ทำให้การลงทุน 21,000 ล้านบาทครั้งนี้ ตั้งอยู่บนรากฐานของความมั่นคงทางดีมานด์อย่างแท้จริง
- การเติบโตที่เทียบชั้น Central CBD
หลายคนอาจยังติดภาพว่า CBD ของกรุงเทพฯ ต้องเป็นสีลม สาทร หรือสุขุมวิท แต่ CPN กำลังจะเปลี่ยนภาพจำนั้น คุณอิศเรศ จิราธิวัฒน์ เปรียบเทียบศักยภาพของพหลโยธินว่าเทียบเท่ากับ “ย่านราชประสงค์” ในมิติของการเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่รายล้อมด้วยดีมานด์คุณภาพสูง ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบนกว่า 472 โครงการ, อาคารสำนักงาน Grade A 15 แห่ง, โรงเรียนนานาชาติ และโรงแรมชั้นนำ
ข้อมูลราคาประเมินที่ดินล่าสุดในปี 2568 ยิ่งตอกย้ำภาพนี้ เมื่อที่ดินช่วงต้นถนนพหลโยธินติด Top 10 ทำเลที่แพงที่สุดในประเทศไทย ด้วยราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา และมีอัตราการเติบโตสูงถึง 5% ซึ่งสูงกว่าย่าน CBD เดิมอย่างเพลินจิต-ชิดลม หรือสีลมด้วยซ้ำไป
ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า แต่คือ ‘Curated Community’ สำหรับคนทุกกลุ่ม
ความท้าทายของรีเทลยุคใหม่ไม่ใช่แค่การมีร้านค้าเยอะ แต่คือการสร้าง “เหตุผล” ให้คนต้องมา The Central พหลโยธิน จึงถูกออกแบบภายใต้แนวคิดที่จะเป็น “Flagship of Sub-Culture Communities” หรือพื้นที่ที่เปิดรับและหลอมรวมกลุ่มคนที่มีความสนใจหลากหลายเข้าไว้ด้วยกัน
โปรเจกต์นี้จะไม่ได้มีแค่ร้านค้าแบรนด์ดัง แต่จะถูกแบ่งออกเป็นโซนต่าง ๆ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม เช่น
- Urban Sport Community: พื้นที่สำหรับคนรักกีฬาและกิจกรรมแอคทีฟ
- Immersive Art Destination: แหล่งเสพงานศิลปะและวัฒนธรรมร่วมสมัย
- Experiential Discovery Zone: โซนที่มอบประสบการณ์แปลกใหม่ให้ลูกค้าได้ค้นพบ
- Family Entertainment: พื้นที่ความบันเทิงสำหรับทุกคนในครอบครัว
ไฮไลท์สำคัญคือ Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตร.ม. ที่ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดทราฟฟิกและสร้างความคึกคักให้กับย่านนี้ตลอดทั้งปี
เจาะลึกดีไซน์ ‘The Central Playlist’ เมื่อการเดินห้างคือการค้นพบ
เพื่อสร้างประสบการณ์ที่แตกต่าง CPN ได้ร่วมมือกับดีไซเนอร์ระดับโลกและชั้นนำของไทย พัฒนาคอนเซ็ปต์การออกแบบที่เรียกว่า ‘The Central Playlist’ ซึ่งเปรียบเสมือนการที่เรากด Shuffle เพลย์ลิสต์เพลงโปรด ที่จะเต็มไปด้วยความหลากหลายและการค้นพบสิ่งใหม่ ๆ ในทุกครั้งที่มาเยือน
- Indoor–Outdoor Seamless Journey: การออกแบบที่เชื่อมโยกพื้นที่ภายในและภายนอกอาคารให้เป็นหนึ่งเดียวกันอย่างไร้รอยต่อ สร้างความรู้สึกผ่อนคลายและใกล้ชิดธรรมชาติ
- Waterfall Courtyard: โอเอซิสใจกลางเมืองที่มาพร้อม Edible Garden ในแนวคิด From Farm to Table สะท้อนเทรนด์ความใส่ใจในสุขภาพและสิ่งแวดล้อม
- Central Stage & Market Hall: พื้นที่ Dynamic ที่เชื่อมโยงร้านอาหารนานาชาติกับ Street Food เข้าด้วยกัน พร้อมรองรับ Pop-Up Events ที่จะหมุนเวียนเปลี่ยนไป สร้างความแปลกใหม่ให้ทุกการมาเยือน
- Architecture & Landscape: สถาปัตยกรรมที่แฝงกิมมิคของ “รอยยิ้ม” (Smile) ไว้ในทุกองค์ประกอบ และการออกแบบภูมิทัศน์ในแนวคิด “การโอบกอด” (Hug) เพื่อสร้างความรู้สึกอบอุ่นและเป็นมิตร
Thumbsup มองว่า การประกาศโปรเจกต์ The Central พหลโยธิน มูลค่า 21,000 ล้านบาทของ CPN ไม่ใช่แค่การขยายอาณาจักรรีเทล แต่เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่า อนาคตของ Physical Retail คือการสร้าง ‘Destination’ ไม่ใช่แค่ ‘Shopping Place’ ในวันที่ผู้บริโภคสามารถซื้อทุกอย่างได้บนปลายนิ้ว สิ่งเดียวที่อีคอมเมิร์ซให้ไม่ได้คือ “ประสบการณ์” และ “คอมมูนิตี้” CPN กำลังเดิมพันครั้งใหญ่กับการสร้างระบบนิเวศ (Ecosystem) ที่สมบูรณ์แบบ เพื่อตรึงผู้คนให้ออกมาใช้ชีวิตนอกบ้าน
โปรเจกต์นี้คือกรณีศึกษาที่นักการตลาดและนักธุรกิจต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด มันคือการผสมผสานระหว่าง Data-Driven Strategy จากการวิเคราะห์กำลังซื้อและทราฟฟิกอย่างแม่นยำ, Human-Centric Design ที่เข้าใจความต้องการเชิงลึกของผู้คน, และ Community Building ที่จะสร้างความผูกพันในระยะยาว การปักหมุดพหลโยธินให้เป็น The Next CBD ไม่เพียงแต่จะพลิกโฉมภูมิทัศน์ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ แต่ยังจะเป็นการกำหนดมาตรฐานใหม่ให้กับวงการรีเทลของไทย ที่ต้องก้าวไปไกลกว่าการเป็นแค่สถานที่ซื้อขายสินค้า แต่ต้องเป็นศูนย์กลางของไลฟ์สไตล์ วัฒนธรรม และการใช้ชีวิตของผู้คนอย่างแท้จริง ซึ่งคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 4 ของปี 2569
