Writer: 
Share
หลายคนมักจะพูดถึงแต่เรื่อง หน้าจอ และ อีคอมเมิร์ซ จนบางครั้งอาจลืมไปว่า พื้นที่จริง หรือ Physical Space คือจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญที่สะท้อนไลฟ์สไตล์และเศรษฐกิจได้ดีที่สุด ข้อมูลล่าสุดจากบทวิเคราะห์ของ เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) ชี้ให้เห็นว่าปี 2026 จะเป็นปีที่ ท้าทาย แบบสุดขีดสำหรับฝั่ง Commercial Real Estate ทั้งออฟฟิศให้เช่าและห้างสรรพสินค้า
AI และสงครามการค้า กลายเป็นตัวแปรสำคัญ
ปี 2026 ตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะอยู่ในภาวะ ทรงตัว โดยคาดว่า Demand จะขยายตัวเพียง 0% ถึง 1% เท่านั้น ทำไมถึงเป็นแบบนั้น?
- บาดแผลทางเศรษฐกิจและสงครามการค้า: แม้เราจะเห็นตัวเลข BOI พุ่งสูงในช่วงที่ผ่านมา แต่ความไม่แน่นอนจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ และเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ทำให้บริษัทต่างชาติเริ่ม ชะลอการลงทุน เพื่อรอดูความชัดเจน
- การมาของ AI Agent: นี่คือสิ่งที่นักการตลาดและ HR ต้องจับตา เพราะเทคโนโลยี Generative AI พัฒนาไปถึงขั้นที่มี AI Agent ทำงานแทนมนุษย์ได้ในบางส่วน ในระยะยาว 5-10 ปีข้างหน้า ความต้องการพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญแน่นอน
- ปีศาจ Oversupply: ในปี 2026 อุปทานใหม่จะพุ่งไปแตะระดับ 10.4 ล้าน ตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการเกรด A และ A+ ในใจกลางเมือง แต่เมื่อคนเช่าน้อยลง แต่อาคารมากขึ้น อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ภาพรวมจึงจะยังคงติดหล่มอยู่ที่ประมาณ 78% ต่อไป
นักท่องเที่ยวจีนไม่มาตามนัด และ Gen Z คือหัวใจ
ฝั่งห้างสรรพสินค้าหรือ Retail Space ก็ไม่น้อยหน้า ความท้าทายหลักคือ กำลังซื้อ ที่เปราะบางจากหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ส่งผลให้อุปสงค์ในปี 2026 ขยายตัวได้เล็กน้อยที่ 1.5% ถึง 2.5%
สิ่งที่น่ากังวลคือ Traffic นักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่เคยเป็น บ่อเงินบ่อทอง มีแนวโน้มฟื้นตัวช้าลงและระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ประกอบกับโครงสร้างนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไปจาก กรุ๊ปทัวร์ มาเป็น FIT (Free Independent Travelers) มากขึ้น ทำให้ห้างในย่าน Downtown ต้องทำงานหนักขึ้นเพื่อดึงดูดกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงที่มีอยู่อย่างจำกัด
นอกจากนี้ ตลาด E-commerce ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องและมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในตลาดค้าปลีกรวม แต่การจะรอดในสมรภูมินี้ ห้างต้องสร้าง Experience ที่การช้อปออนไลน์ให้ไม่ได้
เจาะกลยุทธ์ “อยู่รอด” ในยุคที่พื้นที่ล้นตลาด
เมื่อเราเห็นภาพแล้วว่าปี 2026 คือการต่อสู้ในวันที่ Supply ล้น กลยุทธ์ที่ SCB EIC ฝากไว้มี 5 ข้อหลักสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่
- อย่าบุ่มบ่าม: หลีกเลี่ยงการเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่มีการแข่งขันสูงหรือ Oversupply รุนแรง
- สร้างความต่าง: เลิกมองแค่พื้นที่ออฟฟิศหรือห้างแบบเดิม ๆ แต่ต้องเป็น Mixed-use ที่มีทั้ง Wellness, บริการทางการแพทย์ หรือพื้นที่เพื่อการเรียนรู้
- ESG คือภาคบังคับ: มาตรฐานอาคารเขียวอย่าง LEED หรือ TREES ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่มันคือตัวตัดสินใจสำคัญของผู้เช่าเกรดพรีเมียมในปัจจุบัน
- Renovation สม่ำเสมอ: การอัปเกรดคุณภาพอาคารและระบบความปลอดภัยจะช่วยให้เราไม่ต้องไปสู้ใน สงครามราคา
- บริหารต้นทุนด้วย Tech: การใช้ Solar Cell หรือระบบจัดการพลังงานอัจฉริยะ จะช่วยรักษาอัตรากำไรในวันที่รายได้ค่าเช่าขยายตัวได้จำกัด
สำหรับผู้ประกอบการรายเล็ก กลยุทธ์ Micro Wins หรือการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม คือทางรอดเดียว เช่น การทำ Cloud Kitchen ในย่านชุมชนหนาแน่น หรือการสร้าง Community สำหรับชาว Gen Z ที่ชอบความยั่งยืนและความเท่าเทียม
Thumbsup มองว่า จาากข้อมูลทั้งหมด เราเห็นชัดเจนว่า ทำเลดีอย่างเดียวไม่พออีกต่อไป หัวใจสำคัญของปี 2026 คือการเปลี่ยนจาก ขายพื้นที่ มาเป็น ขายเหตุผล ว่าทำไมเขาต้องมาอยู่ที่นี่
ผู้ประกอบการต้อง ปรับตัวให้ไวและเข้าใจให้ลึก เศรษฐกิจที่โตต่ำและอุปทานที่ล้นตลาดจะคัดกรองเฉพาะผู้ที่นำเสนอ Value ที่แท้จริงเท่านั้นให้รอดพ้นได้ การรักษามาตรฐานแบรนด์และคุณภาพที่จับต้องได้ ผสานกับการใช้ Data และเครื่องมือการตลาดที่เฉียบคม จะเป็นเข็มทิศนำทางธุรกิจของคุณสู่ความยั่งยืน
อ่านเพิ่มเติม
